“全民经纪人”正成为地产行业近期*为火热的关键词。本月初，万科宣布其旗下的两款网络化全民营销产品正式在上海上线，随后金地集团、碧桂园也在南京喊出了“全民经纪人”的口号。记者还了解到，我市的和泓地产、宗申天润地产等房企也已亮出了类似的招牌。除了房企，甚至连好屋中国等地产电商平台也开始试水这种模式。
在汹涌来袭的“全民经纪人”热潮前，地产中介将如何应对？
万科“分享平台”上线
在政策、资金、客源等众多压力之下，房企正在尝试各种突围方式。7月初，上海万科新推出两款网络化全民营销产品，即“万科经纪人平台”与“分享达人”。这两款系统的核心是推荐人将客户源推荐给万科，如果客户购房成功，万科则向推荐人提供一定的佣金。
据了解，这种“全民经纪人”的模式是一种广撒网的营销方式，目的就在于把每个人都培养成经纪人，利用身边的资源激发圈层效应，以带来更多的客户源。“由于传统渠道的营销模式对于吸引客户的贡献有限，万科需要借力移动互联网，扩大营销范围。”万科集团董秘谭华杰在接受商报记者采访时表示，这已是第三代互联网营销渠道的尝试，目前其他区域公司也已开始着手布局。
随后，记者又采访了重庆万科方面相关负责人。该负责人表示，目前重庆万科的“全民经纪人”战略已在规划部署当中，预计将在两个月后登陆重庆。
业内掀“全民经纪人”热潮
在万科宣布启动“全民经纪人”平台之后，金地集团、碧桂园两家上市公司又先后在南京推出了“全民经纪人”的营销策略，而且返佣的对象也是所有的推荐人。而在重庆本土，和泓四季、宗申金蓝湾等房企项目也先后喊出了“全民营销”、“全民经纪人”的口号。
记者了解到，今年4月1日开始，重庆和泓四季就启动了“全民营销”活动。在和泓四季，每一个自然人均可作为“推介人”向楼盘推介“购房人”，成交之后可获得丰厚“佣金”。“佣金”的金额依房的种类而定，高层住宅成交后“推介人”可得5000元奖励，而洋房住宅、商业门面则可得10000元奖励。
据和泓四季内部人士透露，“全民营销”活动推出后，吸引了不少市民，来了解“全民营销”活动的市民络绎不绝，其直接影响就是扩大了和泓四季的知名度。
而早在房企之前，好屋中国等地产电商平台就已在年初就推出了“全民经纪人”网络营销模式。新浪乐居联手易居中国也在年初上线了“房加牛”这一推广营销的移动平台，并与多家房企达成了“全民经纪人”的合作机制。
微调查
多数购房者愿尝试
针对房企的“全民经纪人”计划，昨日，记者随机采访了10位目前有意买房的市民，大部分购房者对这种新模式持欢迎态度。
“相比销售人员推荐销售项目，我更宁愿相信亲朋好友。”市民田女士说。当问及是否会愿意加入“全民经纪人”队伍时，田女士回答称，“有机会的话也愿意尝试，毕竟有一定的佣金还是不错。”
而市民贾女士虽然也表示愿意尝鲜，不过，她却表示不愿参与“全民经纪人”。“有好的房子，如果知道亲戚朋友要买，我肯定会推荐，不过佣金我不一定会要，本来就是想帮忙，如果收钱的话，性质就变了。”贾女士说。
“其实谁推荐的都不重要，我*看重的还是房子本身的品质，如地段、物业等。”市民刘先生称。
影响
新模式冲击中介业务
“在中介机构的业务中，新盘代理所占的比重已越来越大。从目前本土几家大型中介的情况来看，新盘的利润在总利润中的占比普遍都在20%~50%左右。”在重庆某中介公司负责人张先生看来，“全民经纪人”模式的推行将给中介等代理机构造成沉重的打击。为此，好屋中国还在成都等地遭到了中介机构的抵制。
昨日，上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，当房企建立起自己的网络营销平台，就将绕开中介机构，减少在传统营销渠道中的投入。而且，房企一旦直接面向经纪人返佣，且比例高于中介机构，也可能会挖走优秀的经纪人。
应对
本土中介推“合伙人”制
在“全民经纪人”热潮前，重庆本土中介也各施招数应战。记者了解到，钢运地产的招数是试行“分段工资制度”。“我们向员工提供有底薪和无底薪两种模式，如果选择有底薪，那么他每卖掉一套房*多只能提成20%。如果选择无底薪模式，他则可以分走50%的销售利润。”钢运房产副总经理谭琥霖介绍。而大业兴置业的方式则是“邀店长入伙”,即以“联营”方式吸引市民加盟，并以此巩固店长和营销队伍。据介绍，每新开一个门店初期投入预计大概在8万~20万元,市民只需投入三成的门店开设资金，即可成为“合伙人”，享受六成门店经营利润。
纵深
房企求变 缩短营销环节
为何房企纷纷热推“全民经纪人”？
“今年以来，房企普遍存在库存积压问题，急需寻找库存去化的渠道。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受商报记者采访时表示，一方面从大环境来看，房企不满繁琐昂贵的营销成本，所以会尝试自己组织营销团队、缩短营销环节的做法。真正和此类经纪人实现“零”环节的对接，进而发动一轮有冲击力的营销改革。
另一方面，目前市场存在部分短期内亟需购房的群体，但是这部分人分布较为零散。如何能快速争夺这部分市场，是目前房企短期需要考虑的问题。用“全民经纪人”的方式，能够*大限度地对差异化大的购房群体产生影响。快速地把购房者带到售楼处并促成签约。这就是房企推出“全民经纪人”与中介争利的*直接考虑。
“传统中介采用批量的做法来实现营销，环节较多，而且本身是以机构的名义来营销，分成方面有比较多的环节。”世联评估上海公司数据分析师贺兆顺则认为，像万科这样项目众多的大房企，在开通“全民经纪人”平台后，可以用低成本甚至零成本实现量价的大幅提升，而经纪人们也可以“零”门槛实现房产自营销，购房者能够获得更为优惠的价格，三方“皆大欢喜”。而且“全民经纪人”以个体的名义来营销，本质上缩小了营销环节，减少了营销成本和费用，也能够以“一对一”的服务加速客户签约。
全民经纪人会不会取代传统中介？
“全民经纪人”作为一种新的营销模式，未来会不会大面积推广并取代传统中介呢？
“从现在的情况看，大部分房企都只是把‘全民经纪人’当作一种新的营销手段，在部分项目中进行尝试。”严跃进认为，如果要把“全民经纪人”搭建成一个成熟和完整的销售平台，同时建立起稳定的“推荐人群体”，这也需要房企进行大量的前期投入。“对于项目较少的小房企而言，自己花钱建渠道的支出甚至比寻找代理更高。”严跃进说，目前多数房企都不具备自建渠道的能力。
贺兆顺则认为，“国内现在也不具备大面积推广‘全民经纪人’的土壤。”他介绍，“全民经纪人”与国外的“自由经纪人”类似。不同的是，美国等地的“自由经纪人”体系都有成熟的法律和管理体系，自由经纪人必须在取得个人牌照并办理相关保险之后，才能加盟到经纪公司，以经纪公司的名义来操作，收取佣金也是以经纪公司的名义进行，按照约定的比例进行分成。
“‘全民经纪人’针对的是拥有购房者资源的个人，但这些人如果不具备经纪人的资格，那么在法律和管理上都会存在一定的问题。”贺兆顺表示，门槛低、操作简单的“全民经纪人”模式虽然能解决开发商眼前“去库存”的问题，但未来是否会取代中介等“中间商”，目前仍难以判断。 | 