2019年上半年全国各地楼市“小阳春”行情经过数月的燃烧之后，这团小热火似乎正在逐步降温。如今，减持“房住不炒”已成为全国楼市最顶层的指导性定位，而作为所谓的新一线城市，成都楼市似乎仍高温难降。注意到2019年以来，成都土地拍卖市场竞争激烈，多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录，甚至远高过地块周边二手房挂牌价。据链家数据显示，该新盘周边二手房价格普遍在20000元/㎡以上，华润二十四城一期5月参考均价超过22000元/㎡，其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到25000元/㎡。

面粉正在贵过面包，也正是在这样的背景之下，拿地早、楼面价较低的成都主城区新房依旧是购房者热衷追抢的目标。6月以来，成都连续开出华润悦玺、仁恒滨河湾等热门楼盘，因与周边二手房存在明显的价格“剪刀差”，部分楼盘再度出现万人抢购的火爆场景，总价在350万元/套的房子也被视为白菜价。

土拍价格持续走高

2019年3月12日，断供两年的成都茶店子迎来49.9亩商住地拍卖，这宗地引来36家开发企业报名竞拍。据网易房产报道，上述地块最终拍卖竞价达到56轮，手持189号的德商以总价17.17亿元，溢价76.41％，单价17200元/㎡追平成都单价地王的成绩成功摘走宗地。

资料显示，该地块为住兼商用地，商业占比上限49％，地块最大可开发99829方建筑。其中，住宅面积为50912.79方，商业建筑面积达到48916.21方，换句话说此地块的未来直指综合体项目。

需要指出的是，这宗地块周围城市化程度较高，整个板块上一次土地交易还需追溯到2016年。2016年1月，龙湖与首开联合拿下了首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街地块，成交楼面价3200元/㎡；同5月，龙湖以楼面价3700元/㎡拿下龙湖西宸原著地块；2016年11月，保利又以楼面价12140元/㎡拿下两河院子地块，但该地块比较特殊，其容积率仅1.0，为别墅地块。

相比之下，时隔两年多时间，该板块土拍价格呈现出明显的大幅拉升，土地交易长期断供也造成了板块内新房供应的不足。2018年10月底，人居花照云庭拿到项目预售许可证，该小区共推房源共972套，清水均约为13000元/㎡。

仅两个月之后，成都土拍“地王”再度易主，由首次进入成都的禹州地产摘得。5月16日，位于成都锦江区三圣乡华新村二、七组宗地以7850元/㎡的价格起拍，最终被禹洲地产以18400元/㎡的楼面价拿下，溢价率达134.39％。根据资料显示，该宗地净用地面积24.26亩，计算容积率为2，可开发体量达3.23万方。据链家数据显示，该宗地块附近的蓝谷地社区5月参考均价为16200元/㎡~18400元/㎡区间。

再看位于成都二圈层的双流，因为近两年该区房价大幅上涨，新开小区频频突破每平米两万元的价格，屡屡刷新当地人传统观感，而被戏称为“宇宙流”。5月23日，双流东升一宗土地以8400元/㎡作为起始楼面价开拍，经过数十轮争夺，最终由新力地产以13600元/㎡拿下，溢价62％。

成都新力双流地块

据了解，这是双流区2019年以来拍出的第一宗宅地，刚出炉就已刷新双流地价。链家数据显示，该地块所在区域二手房买卖相对较少，与之相距不远的棠湖柏林镇二手房均价约1.3万元/㎡，海棠湾1.3万元/㎡，香楠湖1.2万元/㎡。

高价地新房入市再博弈

2019年初，在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”

2017年，成都土地拍卖价格持续走高，楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日，成都迎来限购升级后的首场土拍，此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍，成都历史最高楼面地价被3次刷新，熔断线被3次触发，进入摇号流程。（成都楼市直击：七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里，住建部紧急约谈！）

其中，中南建设以总价28.32亿元，单价11080元/㎡的价格拿下城北地块，彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元；此外，位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米，由东原地产抽签获得，刷新成都住宅最高楼面价，而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。

另据房天下统计显示，2017年全年，成都土地市场共出让土地260宗，总出让面积约16587.68亩，同比下降6.6％，成交面积14287.6亩；但成交总额约1245.3亿元，较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6％。

在过去的2018年，入市新房价格大多控制住每平米两万以内，这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外，更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年，成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元，这无疑将进一步推高新房入市价格。

今年1月23日，成都住建局局长张樵曾对媒体表示，市住建局正研究“一城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场。

此后，首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证，其精装房单价达到2.9万起，最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷，该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘，其最小户型面积超过160㎡，最低总价在470万元/套左右。

这似乎是一个风向标，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高价地）的楼面价格，拿下成都武侯新区162亩商住地块，溢价率高达90％。作为成都高端楼盘的代表，首开金茂府的横空推出，让当时成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如，众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈，“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论。

此情此景，让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急，再度陷入难解的博弈中，既是对高价地入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧，担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。

“剪刀差”引爆万人抢房

当房子不再被注重真实居住属性，而被附加上更多的投资机遇，那么炒房也就顺势成为一项投机品种。随着土拍价格的持续走高，面对部分区域新旧二手房的巨额价格“剪刀差”，成都人悠闲的生活被激起一阵阵涟漪，“打新”抢房仍是一门看似收益颇丰的交易。

2018年10月单价约2.1万元/㎡、总价超过300万元/套的天誉被挤破头，中签率低至3％；而2017年4月，拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀，2019年1月29日中南海棠集因无人报名登记，最终被终止摇号。

6月6日，成都东二环路边上的华润悦玺项目取得预售许可证，共推出356套房源，面积段144㎡-155㎡，精装售价约17000元/㎡左右。据资料显示，华润置地曾于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目，占地840余亩，相比今日其拿地楼面价十分低廉。