沙坪坝国富沙磁巷小区，离磁器口不到一公里，近日有业主向反映，自今年开春以来发现很多手提行李箱的游客在小区内进出，小区内的民宿数量也不断增加，目前粗略计算都有40多家。
7月12日来到沙磁巷小区，看到这是一个由7栋楼组成，接房没多久的新小区，由于民宿隐藏在住宅楼内，小区内没有看到任何招牌和广告，若非熟人或者小区居民，根本很难发现。
“小区2017年10月份交房，今年开春以来，就有陆续带着行李箱入驻的人，刚开始并不知道有民宿，以为是房子装修好了开始入住的住户，但后来发现，虽然提行李箱进小区的人很多，但出小区的人也很多，上去一问才知道是来磁器口旅游的人在我们小区住宿。”业主熊先生告诉记者。
7月12日下午，记者在沙磁巷小区门口，看到物业和一些业主正在逐一盘问不刷门禁想进入小区的外来人员。这些业主告诉记者：“这么热的天我们来这堵起，就是为了抵制住宅民宿。因为这些外来人员进出小区严重干扰了我们的生活。”
业主们回忆，在6月份有3位男性半夜醉酒回到小区，其中一人醉酒十分严重由其他两人搀扶，他们在小区大吵大闹惊醒了很多业主，经询问三人均说不清住所地址，还要通过手机查询，业主们判定他们是民宿住客无疑。这些无法确认身份的陌生人让业主们感到不安。现在小区有100多户业主自发组织起来抵制这些扰民的住宅民宿。“我们这个小区是封闭式品质小区，住房合同上也清楚说明商品房用于住宅，即便现在要改成商用，根据法律规定，也必须要经过其他业主同意才行。”住在5栋的张先生告诉记者。
物管：没有执法资格只能进行劝阻
小区物管也注意到无照经营的住宅民宿，在接到业主反馈后，加大了对进入小区人员的身份核查，还多次找到相关的民宿经营者，但是并没有多大的效果。物管工作人员介绍，整个小区共7栋，2527户，目前大多都在装修阶段。虽然小区交房还不到1年，但住宅改民宿的形式愈演愈烈。虽然目前在小区大门贴有告示禁止游客入内，但仍有民宿住客为了入住，不惜通过走地下车库，甚至翻越栏杆的危险行为进入小区。
记者在沙磁巷小区了解采访时，正遇上物业对入住的旅客进行劝阻，民宿经营者在小区门口接住客，见状直接提着住客的行李向阻拦的物业身上冲撞，双方起了冲突还报了警。
“目前小区内入住业主有200多户，但是通过我们记录到的住宅民宿就有40多家”小区物管陈主任说，这些无照经营的民宿不仅给物业工作带来困难还存在一些隐患：入住人员密集且身份不明，增加了物馆的管理成本和难度；住客由于短租并不会过多约束自己的行为，制造的噪音严重影响其他业主生活；还有一些为增加房间数量，改变住房结构会给整栋楼带来安全隐患。
“我们在核实到有无照经营的民宿后，首先是制止并且下发整改通知书，但是如果拒不整改的话，只能上报到有关部门”陈主任表示，“物业对无证住改商情况的查处确实存在困难，一方面，这些经营者并不会在小区或者是门口做任何标志，另一方面，物业不具有执法权，不能强制执行整改，而劝阻的效果并不明显。”
民宿：交易线上完成，处于市场灰色地带
“你说民宿属于酒店或快捷吧？不是！说是传统意义上的房屋租赁吧？也不是！所以大多民宿经营者都很难办到合法的经营手续，将来在运营中一旦出现法律和安全问题，合法权益就很难得到有效的保证。”一位知情人士殷先生担心地向记者道出了如今民宿业整体处于市场灰色地带的尴尬。
对此，记者通过美团旗下榛果民宿，在沙磁巷小区“民宿”预定房间，由地下车库进入小区，通过房主网络上告知的密码打开房门，即可入住。在此过程中，经营者无需确认入住者身份和人数，整个过程中记者都未与经营者见面。
“如果经营者要跟每个租户见面，无疑会增加人力和时间成本。小区若是密码锁，经营者直接线上告知密码；若是钥匙，会放在楼下小卖部或保安处供住客自取。至于民宿管理，经营者会在每个小区雇专门的保洁，对民宿进行打扫和物品检查，当检查没有损坏后，押金会通过民宿平台退还住客。”殷先生透露说，整个过程全部可在平台线上操作完成。
“城市民宿很久之前就开始出现了，多半是一些个人房东或二房东。在发现有利可图之后，就开始规模化、公司化运营，出现了一批收小区出租房的管家公司或团体。收来的房子距景点近的地方就改造成民宿、日租房，供游客租住。”殷先生告诉记者他的朋友就做这行，并且想让他一起加入。
记者通过搜索发现，在美团上沙磁巷范围内的民宿达到417家，为了解民宿入住平台是否需要相应资质，尝试以商家身份入驻飞猪、途家、Airbnb平台，发现只需进行实名验证，提供房屋面积、厅室等配套设施信息和房屋照片即可成功入驻，没有其他任何资质及信用的审查。
管理部门：民宿无照经营，遇查和执法者“躲猫猫”
据了解，酒店、旅馆属于特种行业，要五证齐全才能进行经营活动。其中包括工商部门核发的营业执照，公安局核发的特种行业许可证，消防部门核发的消防许可证，卫生防疫部门核发的公共场所卫生许可证以及税务机关颁发的税务登记凭证。但民宿是一种全新的住宿类型，它不同于酒店和旅馆，目前国家对于民宿还没有一个明确的主要管理部门，多个部门之间存在交叉管理的情况。
对于沙磁巷小区民宿无照经营的问题，烈士墓工商所宋所长告诉记者，居住用房从事经营活动想取得营业执照，需要社区提供住改非证明性文件、产权证、租房协议、身份证及照片。当然，尽管民宿可以办理营业执照，但其他的特种行业许可证及消防许可证等缺一均属于无照经营。而对于无照经营，公安机关可以对其进行依法取缔。但是面对执法部门的检查，民宿经营者常用的办法就是“躲猫猫”。
“近期经常会接到沙磁巷小区的报警电话，多的时候一天能够接到3、4起”7月2日，公安部门、社区街道和物业联合对小区内的私自住改非情况进行抽查。执法人员上门执法，却没有人开门。由于住宅民宿交易，基本都是通过线上完成，线下很难见到经营者。同时经营者了解私自经营不合法，会让住户自称是亲戚朋友。这样就没有交易凭证来证明住房用于经营活动，处理起来就很困难。
律师：住宅改为商用，需征得其他业主同意
就住宅改为城市民宿是否合法的问题，记者咨询了北京盈科（重庆）律师事务所的游乡雪律师，游乡雪表示，擅自将住宅用地作为商业用地使用显然是违法的。根据《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了解释，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
房屋出租人以盈利为目的长期提供按小时、按日住宿服务并以此为业的，属于“非法经营旅馆业”。未经过相关部门改变土地性质，未办理任何工商执照等手续，显然违反法律规定。时下流行的民宿，民宿房只能开设在商用住房内，同时必须具备合法的营业执照。
把住房用途改变为“民宿”，会使得小区人员流动性增大，治安管理混乱，也影响其他业主的财产安全，还会因经营带来噪声污染等影响。如确实对业主造成损害，除了向公安、工商等相关部门要求处理以外，还可以依据相邻权，向法院起诉要求关闭宾馆、排除妨害、消除影响。
沙磁巷小区门口张贴着明显的游客止步提醒 新兴的经济业态急需规范管理
根据《2018年重庆上半年旅游大数据报告》数据显示，2018年上半年，重庆接待境内外游客超过2.6亿人次，实现旅游总收入超过1900亿元，游客接待量、旅游总收入均呈两位数增长，增幅排名全国前列，而仅磁器口古镇每年游客接待量就达千万人次。
火爆的旅游市场带动了旅游住宿市场的火热，早在2008年，国外Airbnb网站就开始做民宿，《中国共享住宿发展报告》显示，2017年共享住宿市场交易规模约145亿元，比上年增长70.6%。这也意味着贴近生活、带有浓郁当地特色的民宿短租房屋正受到越来越多人的青睐。而这种离景区近的住宅改造民宿，也就成为游客深入式体验闹中取静的新选择。
就重庆旅游部门对于住宅民宿的发展看法，记者采访了重庆旅发委主任刘旗，他告诉记者，住宅民宿确实是现在出现的一个新现象，同时也存在一些新问题，对于其政策制度的构建滞后于快速发展的民宿，旅发委已报告市政府，希望明确主要管理部门加强管理。
的确民宿作为一种新兴的经济业态，近年来发展迅速，在消费者中尤其是旅游城市中有着极大的市场。但民宿业的发展仍存在监管缺乏细化、部门之间协作力度不足等问题。由于民宿涉及公安、消防、工商等多部门的协作管理，目前缺乏多部门的协作。这就出现了记者在走访中看到的，小区业主对大量外来住客扰乱他们生活表示不满，业主与民宿经营者矛盾频发，而相关职能部门对此又十分为难的情况。
引用中国旅游研究院院长戴斌所说：“政府对分享住宿的管理应本着谨慎开放的原则，稳步推进住宿分享经济发展。”相信，虽然存在很多问题，但民宿经济模式已势不可挡。这些住宅民宿只有取得合法身份，且各部门联合对其进行有效监管，规范其经营运作，同时在旅游部门积极引导下，才能朝着健康有序的方向发展，让网红重庆变成旅游持久目的地。
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